Hipoteca en España 2026: lo que nadie te explica antes de firmar
El día que firmaste (o firmarás) la hipoteca, el notario os leyó en voz alta decenas de páginas de escritura. Hubo un número que probablemente pasó desapercibido: los intereses totales. Para una hipoteca media de 200.000€ a 25 años al 3,5%, supera los 100.000€. Es decir, el banco acaba recibiendo el doble de lo que te prestó.
No es un engaño — es matemática. Pero conocer esta cifra cambia cómo te planteas la amortización anticipada, la elección de tipo fijo vs. variable, y sobre todo, cuánto ahorra cada euro extra que destines a reducir el principal.
Euríbor 2026: ¿dónde estamos?
Tras el pico histórico reciente del 4,16% en octubre de 2023 — el nivel más alto desde la crisis de 2008 — el Euríbor ha retrocedido gradualmente. En el primer trimestre de 2026 cotiza en torno al 2,5-2,6%, después de las sucesivas bajadas de tipos del Banco Central Europeo iniciadas en junio de 2024.
Para quienes firmaron hipotecas variables con diferencial de Euríbor + 1%, el tipo total actual es de aproximadamente el 3,5-3,6%. Para quienes firmaron en 2021 con Euríbor negativo (−0,50%), la revisión de 2023 supuso un aumento de cuota de 200-300€/mes. Son los que más se están planteando ahora amortizar o cambiarse a tipo fijo.
Amortizar anticipadamente: reducir cuota vs. reducir plazo
Cuando tienes ahorros y decides amortizar capital, el banco te preguntará qué prefieres:
- Reducir la cuota mensual: pagas menos cada mes pero el plazo no cambia. Ideal si necesitas liquidez mensual o si tu salario es ajustado.
- Reducir el plazo: la cuota mensual no cambia, pero terminas antes de pagar. Matemáticamente superior — reduces el periodo durante el que los intereses se acumulan.
Ejemplo práctico: hipoteca de 200.000€ a 25 años al 3,5%, amortizas 10.000€ en el año 5:
- Reduciendo cuota: ahorras ~4.000€ en intereses totales.
- Reduciendo plazo: ahorras ~18.000€ en intereses totales y terminas 2 años antes.
La diferencia es enorme. Reducir plazo siempre es la opción más rentable financieramente, salvo que la liquidez mensual sea una prioridad crítica.
Gastos de compraventa en España 2026: ¿cuánto te costará comprar el piso?
Más allá de la hipoteca, una compraventa en España implica gastos aproximados del 10-15% sobre el precio del inmueble:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, vivienda usada): entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma.
- IVA + AJD (vivienda nueva, obra nueva): IVA al 10% + AJD del 0,5-1,5%.
- Notaría + Registro: aproximadamente 1.000-2.000€.
- Tasación: entre 300€ y 600€ (la paga el comprador).
Desde la Ley 5/2019, el banco ya no te puede cobrar el AJD de la hipoteca (lo paga él). Esto supuso un ahorro medio de 2.000-5.000€ para los compradores en comparación con antes de 2018.